Rủi ro đầu tư đất nền cần chú ý những gì? Đất nền dự án là loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng hiện nay. Tuy nhiên, kênh đầu tư này cũng có những mặt rủi ro mà người mua nên bắt tay vào tìm hiểu kỹ. Những rủi ro khi mua đất nền dự án trong bài viết sau sẽ giúp ích rất nhiều cho bạn có quyết định đúng đắn.
Table of Contents
Đất nền là gì?
Đất nền là những lô đất còn nguyên trạng & chưa trải qua bất cứ sự tác động nào như đào, lấp hoặc san đất của máy móc hay con người. Nếu như có bất cứ sự can thiệp, tác động nào dẫn đến sự thay đổi của đất thì sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư. Mảnh đất này sẽ có sự can thiệp của con người để rào chắn, bảo vệ khỏi sự tác động của mọi người xung quanh. Đất nền dự án thường sẽ có pháp lý rõ ràng & bảo đảm việc thi công xảy ra thuận lợi.
Xem thêm: Cách chọn mua đất nền tốt nhất hiện nay
Rủi ro đầu tư đất nền cần lưu ý những gì?
Mua nhầm đất nông nghiệp
Dù mua dự án đất nền để ở hay đầu tư thì pháp lý dự án cũng chuyển quyền dùng đất sang thổ cư. Bởi, chỉ có đất thổ cư mới được phép xây dựng nhà ở, dễ dàng giao dịch, có tính thanh khoản cao & tiềm năng sinh lời khả quan.
Đất nông nghiệp vừa không được xây dựng công trình vừa đòi hỏi rất là nhiều điều kiện để được phép chuyển nhượng hợp pháp đối với bên chuyển nhượng (tham khảo Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013) và bên nhận chuyển nhượng (tham khảo Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013). Bên cạnh đấy, hai bên cần tuân theo quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Mua phải đất không có tiềm năng phát triển
Khi đầu tư vào đất nền dự án, hầu hết mọi người đều muốn để một thời gian và bán đi lấy tiền chệch. Tuy nhiên không phải bất cứ khu đất nền dự án nào một khi được quy hoạch cũng sẽ phát triển và khiến giá đất tăng lên. Thậm chí có những khu đất dự án không những không tăng mà còn giảm khiến người mua lao đao.
Mua hớ
Người môi giới (hay còn có cái tên dân dã hơn là “cò đất”) sẽ giúp người mua dễ dàng tiếp xúc đến các dự án hơn. Nhưng mà không phải “cò đất” nào cũng làm đủ & đúng chức năng của mình. Thay vào đó những “cò” không có tâm có thể câu kết với chủ đầu tư hoặc những người khác đẩy giá trị lô đất cao lên, khiến người mua bị hớ. Đây là tình trạng phổ biến nhất.
Dự án chưa được cấp phép đầu tư
Bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh để dự án được cấp phép đầu tư gồm rất nhiều văn bản. Một trong những giấy tờ đấy là bản quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (khi quy mô dự án lớn hơn 5h hoặc quy hoạch chi tiết tổng mặt bằng tỉ lệ 1/500 (đối với dự án nhỏ hơn 5ha).
Trước khi ký hợp đồng mua bán, nhà đầu tư bất động sản phải kiểm tra phê duyệt của quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể. Nếu chưa nhiều loại các văn hồ pháp lý dự án trên, bạn thật sự không nên đầu tư để hạn chế hệ luỵ khó lường về sau.
Rủi ro thiếu thông tin dự án, chủ đầu tư
Một trong số những rủi ro khi mua đất nền dự án mà người mua không chuyên thường gặp phải chính là thiếu thông tin của mảnh đất cũng như chủ đầu tư. Nhiều người mua đất theo đồn đoán, dự báo của những người bạn hoặc chạy theo số đông mặc dù vậy lại thiếu chuyên ngành & thông tin về dự án và chủ đầu tư nên rất dễ gặp rủi ro không mong muốn.
Việc bạn thiếu thông tin quy hoạch & không tiến hành kiểm tra, xác thực những vấn đề căn bản xung quanh lô đất như khu đất có bị dính thu hồi, mâu thuẫn hay không hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội có đảm bảo,… Cũng làm cho dòng tiền bạn đầu tư vào kênh bất động sản này giảm độ an toàn.
Thực tế, có không ít trường hợp nhà đầu tư mua nhầm đất nền dự án bị vướng một phần hoặc tất cả quy hoạch, điển hình như quy hoạch đất cây xanh hay đất giao thông, trong khi mục đích thỏa thuận ban đầu với người bán ban đầu là mua đất ở, từ đây gây thiệt hại tài chính không nhỏ cho người mua.
Rủi ro pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh
Người mua không tiến hành thẩm định pháp lý của dự án, xác định dự án có đủ điều kiện để huy động nguồn vốn hay không. Vì thế, khi họ mua những dự án mà chưa đủ điều kiện pháp lý về huy động nguồn vốn thì người mua sẽ chịu mọi nguy cơ khi chủ đầu tư không triển khai dự án đúng kế hoạch đã cam kết hoặc không thực hiện dự án.
Dính bẫy sốt đất ảo
Bẫy sốt đất ảo là hiện trạng rất thường gặp trên thị trường đầu tư bất động sản. Không phải người mua nào cũng đủ tinh mắt để phân biệt đâu là thời điểm giá tăng có lý do, đâu là do các đối tượng đầu cơ “thổi” giá. Nếu mua đất ngay các cơn sốt đất, bạn sẽ phải trả cái giá cao hơn giá trị thực của sản phẩm & một khi cơn sốt lắng xuống, giá đất phải mất một khoảng thời gian để quay về giá khi mua vào.
Bởi vậy, nếu chưa có kinh nghiệm đầu tư hoặc mua nhà đất để ở, bạn nên tránh những cơn sốt đất. Ngoài ra, bạn có thể nhờ sự tư vấn của các đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản để nghe phân tích, hướng dẫn.
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng
Trong trường hợp đầu tư đất nền với lô đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ ước muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Thông thường, nếu giao dịch xảy ra suôn sẻ thì việc mua đất thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên.
Người bán đất có thể tránh được việc không trả được nợ, người mua đất có thể yên tâm rằng lô đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các sai lầm pháp lý nên được ngân hàng đồng ý thế chấp, còn phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.
Tuy vậy, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. kể cả những lúc đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả phong phú số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục quan trọng để bàn giao đất.
Đó là chưa kể khách hàng cũng có thể mất trắng nếu ngân hàng phát mãi và chủ đầu tư phá sản.
Xem thêm: Tổng hợp kỹ năng môi giới nhà đất cho mọi người nắm bắt
Kinh nghiệm mua đất nền dự án an toàn & hiệu quả
Mua đất nền dự án ở nơi có hệ thống hạ tầng công cộng hoàn thiện
Hệ thống hạ tầng như giao thông và đa dạng các công trình công cộng là yếu tố quyết định quyết định đến sự phát triển của một khu vực. Đây chính là một trong những vấn đề thu hút dân cư & gia tăng giá trị đất nền trong tương lai. Thêm nữa hệ thống hạ tầng thuận tiện thì việc đi lại, giao thương & làm ăn bán hàng cũng trở nên đơn giản hơn, việc phát triển công trình cũng được hoàn thiện.
Vậy nên lúc mua đất nền dự án bạn cần khảo sát hệ thống hạ tầng ở nơi đây thế nào, có thuận tiện kết nối tiện ích, khu vực hay không và triển vọng trong tương lai ra sao để đầu tư hợp lý.
Đánh giá đúng giá trị thực của miếng đất
Đừng quá hấp tấp & vội vàng khi đầu tư vào một miếng đất nền nào chỉ vì giá rẻ trong khi bạn chưa xác định, đánh giá đúng và nắm lấy giá trị thực và tiềm năng phát triển của nó trong tương lai. Việc tìm hiểu này giúp cho bạn tránh rơi vào năng lực bị ép giá cao và không mua phải những miếng đất “chết”, không có tiềm năng phát triển.
Nắm thông tin chủ đầu tư trong lòng bàn tay
Đây chính là lúc trình độ stalk, khả năng phân tích như thám tử của bạn được thúc đẩy bởi chất lượng, uy tín và tính khả thi của dự án đất nền phụ thuộc cả vào chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư hội tụ các yếu tố như: tiểu sử tốt, tiềm lực tài chính tốt, truyền thông uy tín, chất lượng những dự án từng làm được đánh giá cao thì mới bắt đầu cân nhắc chuyện xuống tiền.
Giấy trắng mực đen rõ ràng & đúng luật
Thời đại thật giả lẫn lộn nên nếu muốn quá trình mua bán đất nền dự án minh bạch thì hãy chủ động sàn phân phối hoặc chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ quan trọng nhất về lô đất như: vị trí và diện tích dự án, giá trị lô đất, khả năng chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,… toàn bộ những giấy tờ này cần được phải xem xét kĩ càng & đảm bảo độ xác thực.
Lựa chọn đất nền “sống”
Đất nền “sống” là những lô đất thuộc các dự án khu chung cư. Đất nền tại các khu chung cư thường có diện tích ở mức vừa phải, vị trí thuận lợi và số lượng dân cư phân bố đồng đều.
Như vậy bài toán về vị trí, diện tích đất và mật độ dân cư đã được giải quyết. Tuy vậy nhà đầu tư cũng nên thăm dò kỹ lưỡng những thông tin về thời gian hoàn thành dự án, mức sống của dân cư ra sao, có nền tảng tốt không…
Qua bài viết trên, mình đã chia sẻ tới các bạn Rủi ro đầu tư đất nền cần lưu ý những gì? Hy vọng bài viết sẽ mang tới các bạn nhiều thông tin hữu ích. Cảm ơn các bạn đã theo dõi bài viết!
Vũ Thơm – Tổng hợp & chỉnh sửa
Tham khảo nguồn: (congtytrananh.vn, chodat.com.vn,…)
Bình luận về chủ đề post